关于社区居委会和物业公司和谐共管的思考
2019-11-08 23:00 来源:未知
关于社区居委会和物业公司和谐共管的思考
阳江日报

  社区是最小的社会管理单元,是现代城市管理中最基础的环节。社区管理的好坏,不仅关系到社区居民生活质量的提高,更关系到整个社会的和谐稳定发展。目前,对社区实施管理的主要有两条线,一是社区居民自治组织——社区居民委员会(以下简称“社区居委会”),二是对居民小区提供管理服务的专业机构——物业管理公司,二者共同对社区实施管理、提供服务,既是城市居民日常生活中不可或缺的服务机构,又是政府实施有效管理、联系服务群众的桥梁纽带。在社区管理中,社区居委会与物业公司建立互助互利的合作机制,通过和谐共管实现共存共赢,对于提升社区管理服务水平、推动和谐社区建设具有十分重要的意义。利用工作之余,我深入辖区各居民小区,对社区居委会和物业公司的合作状况进行调查,并由此产生了一些思考。

  我所任职的渭阳西路街道办事处,是下辖于咸阳市秦都区的一个城区街道,全办总面积12平方公里,总人口71681人,其中流动人口6330人。辖区内共有15个建成社区,其中11个板块型社区、4个单位型社区,共有家属院和住宅小区60余个,共608栋楼、23627户居民。辖区居民住宅小区目前主要有五种管理方式:(1)是物业公司加小区家政服务型:(2)是开发商售后代管物业型:(3)是业主联合自主管理型;(4)是机关单位管理型;(5)是无人管理型。其中,有管理资质物业管理公司18家,二级资质8家,资质10家。咸阳市政府委派市房管所管理1家,自发组织1家。小区成立业主委员会1家,单位自管38家,物业管理费基本在0.3元—0.75元之间。居民都能自觉持水、电卡正常缴纳各项费用,目前物业管理的实际运作总体良好。

  经过走访调查,在日常的社区管理中,社区居委会主要承担着社区服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作,物业公司管理服务的内容包括保安、交通、绿化、卫生和物业(指小区建筑及公共设施设备)的使用管理、维护、更新。二者虽然职能相近、经常接触,但在联系衔接上还不够紧密,沟通协调也不够高效,没有发挥出互为依靠、相互支持、和谐共管的工作合力。主要存在四方面问题:

  一是社区居委会对物业工作的支持不够。有的社区居委会认为自己是社区居民选举产生的自治组织,而且客观上承担着行政管理的部分职能,而物业公司是自负盈亏的盈利性企业,与社区管理无关,因而在思想上存在优越感,对物业管理漠不关心,对物业公司的工作支持不够。

  二是物业公司对居委会工作配合不力。有的物业公司认为物业如何管理与社区无关,社区无权给物业安排工作、布置任务,对社区安排的政府性工作不够积极,甚至有的与社区唱反调,从而给整个社区的管理带来障碍。比如有的小区内存在超生现象,物业公司不向社区居委会报告,小区卫生差不及时进行整改,对社区居委会的各类检查也不配合。

  三是存在“多头管理”的现象。由于历史原因,老的居住小区普遍存在着物业公司与社区居委会职能交叉的现象,有的物业公司与居委会因职责分工不明确,出现了经济利益之争、工作职责之争、服务设施之争,导致关系不够协调。有的小区还出现有利的事抢着做、麻烦之事无人做、遇见责任“踢皮球”的现象,小区的管理职责得不到有效的落实。

  四是监督作用发挥不充分。在小区物业管理中,一些物业公司过于追求经济利益,有过度开发、变相收费以及降低服务标准等问题发生,有的对业主提出的正当要求不予理睬,甚至用停电停水来要挟业主,导致业主对物业不敢提意见。此种情况下,需要社区居委会通过实施有效监督来保障业主利益,但由于社区居委会缺少相应职权,只能通过沟通协商来解决问题,一定程度上影响了双方良好关系的建立。

  通过进一步了解,以上问题并不是个例,而是目前社区管理中存在的普遍问题,其原因是由社区居委会和物业公司的不同性质决定的。社区居委会是社区居民通过选举产生的基层自治组织,按照《城市居民委员会组织法》规定,主要行使管“人”的职责;物业公司属于企业性质,按照《物业法》规定和合同约定,主要行使管“物”的职责。二者之间的关系是专业管理机制与居民自治管理的关系,由于性质的不同而在很多方面表现出差异。主要表现在四个方面:

  1、组织形式上的差异。社区居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,实行选举、决策、管理和监督。物业公司是根据市场化、专业化、社会化的原则,按国家的公司法、企业法成立起来的专门从事物业管理,自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的企业法人。

  2、管理体制上的差异。社区居委会的归口行政管理部门是民政局,而日常工作接受街道办事处的指导、支持和帮助,虽然是自治组织,但要办理许多政府的事务,具有明显的行政性色彩。物业公司的归口行政管理部门是房产局,日常工作按物业服务合同的约定实施,是在行政监督下提供专业管理服务的特殊服务机构。

  3、管理职责上的差异。居委会的职责主要是负责户籍、治安、计划生育、征兵、民政优抚、爱国卫生等管理工作,以及退休、就业保障等社会服务工作。物业公司的职责是按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。

  4、管理方法上的差异。居委会采取的管理方法:一是行政方式,许多工作实际上是代行政府职能;二是宣传教育方式,宣传党和国家的方针政策和法律法规,开展法制教育、公德教育等;三是自治方式,对涉及全体居民利益的重要问题经过居民会议讨论决定。物业公司采用的管理方法:一是协议方式,按物业服务合同约定的内容提供管理和服务;二是协商方式,根据居民的需要提供专项服务和特约服务;三是委托服务方式,接受居民的委托提供相应的管理和服务。

  通过以上对比可以看出,由于社区居委会和物业公司在组织形式、管理体制、管理职责、管理方式上的差异,造成工作衔接上的误差,由此产生一系列影响和谐社区建设的矛盾和问题。搞清楚了这个问题,也让我们进一步认识到,建立规范科学的社区管理协同机制,对推进和谐社区建设的现实紧迫性和极端重要性。

  随着我国城市化进程的不断加快,越来越多的农村人口涌入城市、融入城市生活,在推动经济社会发展的同时,也带来了城市管理方面的诸多问题。创新社会管理体制和管理方式,加快推进和谐社会建设,已经成为各级城市管理者面临的新课题。社区作为城市管理的基础环节,进一步创新社区管理体制,实行社区居委会和物业公司协同共管,是破解城市管理难题的一个有效途径,也具备了现实基础与条件。

  一是实行协同共管具有政策依据。社区居委会和物业公司作为社区管理的主体,二者在地位上是一种平等关系,是社会双向选择的合作的服务关系,不存在领导与被领导、管理与被管理的关系,而是双线并行、互不干扰内部运作的合作关系。社区是依照《城市居民委员会组织法》建立的基层自治组织,参与和组织社区管理是其本身具备的职能,是法定职责;根据我国《物业管理条例》规定,物业公司从事小区物业的管理与维护,本就是社区建设管理的主体之一。因此,通过政府的的政策引导和有效监督,推进社区居委会和物业公司加强沟通协调、协同共管,物业公司抓硬件,社区居民委员会抓软件,二者各司其职、互相支持,具有政策依据,也并不影响双方各自职能的有效发挥。

  二是协同共管有利于双方职能行使。社区居委会与物业公司的协调共管,不是简单的某一方受益,而是一种双赢。对于物业公司而言,社区居委会的参与,能更有效地解决与业主和使用人之间的矛盾与纠葛,从而可以把精力投入到改进服务质量上来,更好地为业主和使用人服务,建立更加融洽的物业服务关系。对于社区居委会而言,一个社区,往往由若干个物业项目构成,不仅地域宽广,而且人口众多,人员构成复杂,通过物业公司的协助,不仅可以使其减轻工作开展的负担,也能节约时间、提高效率。因此,实行协同共管,更有利于双方职能的发挥,是一项互惠双赢的举措。

  三是协同共管双方均有相应的参与能力。社区居委会作为居民的自治组织,代表政府行使有关管理和监督职能,其行为在居民中具有较高的威望和公信力,因此以中立的身份介入物业管理纠纷的协调和调解,不仅能在时间上迅速做出反应,避免矛盾的激化和事态进一步扩大,也能使当事人更加信服。而物业公司由于经常性与业主打交道,时间长了很容易与业主之间建立和谐的信任关系,同时也能更好地掌握本物业区域内业主的情况,对于协助社区开展流动人口管理、计划生育工作等诸多方面,无疑具有巨大的作用。因此,实行协同共管,有利于更好地发挥双方各自的优势,更好地推进社区管理与服务。

  通过以上分析可以看出,实现社区管委会和物业公司协同共管,不仅对于推进和谐社区建设具有极端重要的现实紧迫性和重要性,而且具有一定的现实基础和条件。但同时也要看到,实行协同共管也存在不少困难和问题。

  1、管理范围大小不一,协调难度较大。社区居委会和物业公司都对住宅小区实施管理,但各自的服务范围并不完全吻合。一般来说,物业管理范围是某个小区,而社区居委会管理范围有三种情况:一是和物业管理范围相同,都是一个小区;二是管理范围较大,管理若干个小区;三是管理范围较小,为小区中的一部分区域。由于两者管理范围不一致,一个社区居委会要协调与多家物业公司之间的关系,或一家物业公司要协调与多个社区居委会之间的关系,无形中增加了工作的难度。

  2、管理出发点不同,造成了管理的模式不同。居委会由于承担了部分政府工作的职能,受行政性条块分割体制的影响较大。现在各职能部门从自身需要出发,把工作任务和要求下达给街道办事处,而街道只好把各项任务层层分解给居委会去完成,居委会变成了街道办事处的“派出机构”和上级政府的“腿”,造成居委会“上面千条线,下面一根针”、“横不到边、纵不到底”的状况。有的政府部门的行政性收费落到居委会头上,居委会为了达到既定目标,就得要求物业公司予以配合,而物业公司根据《企业法》和委托合同,没有此职责,有的不予配合,二者之间就容易产生矛盾。

  3、管理目标的不同,致使合作方式产生分歧。社区居委会的管理目标是完善居民自治,建设管理有序、文明祥和的新型社区,其工作职能具有行政色彩和公益性质,目标主要体现社会性。物业公司为经济实体,以效益最大化为管理目标,其工作职能具有企业色彩和盈利性质,目标主要体现经济性。社区居委会从社会性目标出发,认为某件事应该去做或要求物业管理公司去做,而物业管理公司从经济性目标出发,认为不能接受居委会的要求或者不能去做,这就对双方的合作方式提出了更高的要求。

  4、管理内容上交叉、重叠,加大合作难度。目前,法律法规对社区居委会的服务内容还不够明确,一般承担着社区服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作。物业公司管理服务的内容也包括了保安、交通、绿化、卫生和物业(指小区建筑及公共设施设备)的使用管理、维护、更新,以及按照使用人要求,及时提供全方位服务。由于二者管理服务的内容大致相同,职责交叉,在管理上“撞车”与“真空”现象并存,容易造成相互推诿扯皮现象

  5、经济利益上的矛盾,使合作产生冲突。社区居委会按规定要开展便民利民的社区服务活动,要兴办有关的服务事业和公益事业,办理公益事业所需的费用可以根据自愿原则向居民筹集,也可以向本社区的受益单位筹集,因此居委会在小区内是可以开展有偿服务活动的。物业公司对小区实施物业管理和服务,其服务性质本身就是有偿的,要收取相应的服务费,物业管理公司的有偿服务与居委会的有偿服务往往产生冲突。

  6、建设单位或开发商遗留问题,造成新的矛盾。社区居委会和物业公司关系不够协调,与住宅小区各项配套设施不完善,功能残缺也有很大的关系。我市90年代以前开发和建设的住宅小区,很少考虑给小区居委会和物业公司建设办公用房,其他的服务配套设施更不健全,这就给日后居委会和小区物业公司关系不协调留下了“后遗症”。

  综合以上分析,实行社区居委会和物业公司协同共管,对于提升社区服务管理水平、加快和谐社区建设,具有十分重要的促进和保障作用,而在现行体制下,也存在各种各样的矛盾和困难,需要结合各地实际,通过积极探索加以解决。

  要搞好社区管理,单靠居委会或物业公司一方的力量是不够的,需要双方的通力合作、共同努力,特别是需要各级管理部门加强调查研究,通过有效的政策引导和扶持,促进双方加强合作沟通、协商交流,走出一条符合基层实际的协同共管之路。结合自己的思考,提以下几点建议:

  1、明确各自职责,促进分工合作。明确分工是实行合作的基础,进一步明确社区居委会和物业公司的职责,指导和规范二者的工作,是避免二者产生矛盾的前提条件。社区居委会是行政性组织,物业管理公司是企业经营性质,居委会与物业管理公司应按政企分开的原则,协商确定双方的权益划分。属于政府管理、社会管理职能的,应由社区居委会去落实和实施,如户籍、流动人口、计划生育、征兵、民政优抚等管理工作,以及退休、就业保障等社会服务工作。属于物业管理职能的,应由物业公司去落实和实施,如小区的房产管理、地产管理、道路管理、停车场管理、配套设施管理,卫生、绿化、保安、综合经营服务等。涉及到交叉工作的,如治安消防、卫生、绿化、环境整治等,应主要由物业管理公司去落实和实施,居委会支持与配合,并做好居民的宣传教育和主动参与的组织工作。涉及到创建工作的,属于综合性质的评选创优,如文明小区、星级小区、绿色人居环境小区等,由居委会负责组织和实施,物业公司支持与配合;属于物业管理方面的评选创优,如物业管理优秀小区、示范小区,由物业公司负责组织和实施,居委会支持与配合。

  2、加强沟通协调,促进和谐共管。社区居委会和物业公司不存在领导与被领导的关系,双方应按照各自职责约定,各司其职、各负其责、主动配合、加强协作,共同做好社区公共事务、公益事业管理工作。社区居委会在追求社会效益目标的同时,要把支持物业公司工作、改善小区物业管理作为工作目标之一。要利用自己与居民关系密切、居委会讲话居民愿意接受的优势,协助物业公司进行宣传解释,协调出现的矛盾和分歧,帮助解决物业管理工作中的困难,从而加强和改善小区的物业管理。物业公司在追求经济效益目标的同时,要确立社会效益目标,以更好地促进经济效益目标的实现。一是社区建设目标,积极支持和配合居委会的工作,创造条件、支持并参与社区精神文明建设和物质文明建设;二是居民满意目标,通过提供优质服务,为居民创造安全、文明、舒适、愉快的工作和生活环境,密切与居民的关系,提高居民满意度;三是信誉目标,信守合同约定,全面履行职责,落实各项承诺,塑造企业的良好形象。双方要加强沟通联系,通过相互来访、召开座谈会、经验交流会等形式联络感情,联手举办社区文化、娱乐和联谊活动,促使广大居民支持和配合开展社区工作。

  3、强化支持引导,提升管理水平。社区管理是政府工作的一项重要职能,各级政府要对社区工作投入必要的人力、物力、财力,支持和帮助社区居委会和物业公司做好社区管理工作。一是要加大支持力度。政府及其有关部门委托社区居委会承办的事项,应提供必要的经费和条件,同时对社区办公阵地、人员配置、工作经费等方面,应当统一纳入政府工作的范畴,为社区居委会开展工作提供坚强保障。二是要加大培训力度。通过请进来、走出去,定期举办专题培训、开展座谈交流等形式,对社区居委会和物业从业人员,全覆盖、多角度的进行业务知识、从业道德、服务规范等教育培训,不断提升社区管理人员的职业素养、道德情操和服务意识。三是要加大宣传力度。大力宣传社区管理方面的先进典型,推广其好的经验和成功做法,通过典型示范引导,带动各社区居委会和物业公司学习借鉴、争创先进,并引导社会各界献计献策,形成各方面关心、支持居委会和物业公司工作的良好局面。

  4、建立监督机制,规范工作运行。一方面,政府相关职能部门应切实负起责任,严格按照相关法律法规和制度规定,对社区居委会和物业公司工作开展进行监督检查,规范工作运行。另一方面,要旗帜鲜明的支持社区居委会发挥监督职能,对物业管理中侵犯居民合法权益、损害居民利益的行为,通过社区居委会的有效监督予以避免和化解。在现实工作中,社区居委会有民政局和办事处指导和管理,并有很全面的考核机制,在监管方面一般不存在什么问题,而物业公司的主管部门在地级市房产局,加之大多数小区没有成立业主委员会,很容易造成监管上的缺位,也就是所谓的“看得见的管不上、管得上的看不见”。对此,建议在对物业公司的日常监管上,建立定期测评公示制度,即由社区居委会定期组织走访调查、征求意见,由小区居民对物业公司服务质量进行综合测评打分,测评结果统一对外公示,督促物业公司及时改进不足、提高服务质量。同时,将测评结果作为物业公司资质审批的前置环节,由区县房管部门每年度对测评结果进行汇总排序,作为市级房产局对物业公司进行年度评审定级的重要条件,有利于充分发挥居民监督作用,更好地规范和提升物业服务质量。

  5、建立“三位一体”,达到和谐共管。结合我们工作中的一些探索和尝试,并借鉴先进地区社区管理方面的成功做法,建议进一步推行社区“三位一体”管理体制。具体就是在社区中推广组建社区党支部,指导各社区普遍建立社区居委会、物业公司、业主委员会“三位一体”的新型管理机制。社区党支部是小区“三位一体”管理的领导核心,在管理运作中起牵头、协调和监督作用。社区党支部、和委员,由社区居委会、物业公司和业主委员会负责人参加,。通过社区党支部把三者联结成目标一致、各司其责、互为一体的管理综合体,并定期召开联席会议研究社区管理工作中存在的问题,实现信息共享、业务互通、工作合力,共同管理和服务好社区。

  做好社区管理工作,促进和谐社区建设,需要物业企业、社区居委会相互协调、相互支持,更需要社会各界的共同参与、广泛支持,只有充分发挥各自的特点和优势,取长补短、协同发力,才能达到事半功倍的效果,得到社区居民的普遍满意。这样的管理,才是全面的管理,有效的管理。